摘要：REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，其运作模式就是基金公司，通过资产支持证券持有项目公司的全部股权，以获得项目带来的稳定现金流，并把收益分配给投资者。听起来，跟大家熟悉的公募基金也很类似，但投帅感觉...
REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，其运作模式就是基金公司，通过资产支持证券持有项目公司的全部股权，以获得项目带来的稳定现金流，并把收益分配给投资者。
听起来，跟大家熟悉的公募基金也很类似，但投帅感觉，REITs有几个自身的特点，还是值得特别拎出来说一下的。
老股民都明白，我国的股市，跟西方发达国家的股市从开始成立的时候目的就不相同，REITs也是一样。
REITs，在西方发达经济体中，投资的主要方向就是房地产，比如，美国、日本、澳大利亚，REITs75%以上的资产都是投资于房地产的，类似于让买不起房的人，也能买块砖，共同分享房价上涨的增长和房租稳定的收益（误）。
所以，REITs刚被引进的时候，很多人干脆直接翻译成“房地产投资信托基金”。
但是众所周知，我国的房地产之前已经过热到连年调控都压不住的地步了，显然不可能再引进一个资金流入渠道来火上浇油。
事实上，我国引进REITs试点，是把它视为在存量基建和增量投资大环境下的创新型融资工具，主要是为了在降低地方财务杠杆，化解隐形债务危机的前提下，解决基础设施建设资金的募集问题。
所以，在我国主流金融圈里，现在Reits的翻译叫法是“基础设施投资公募基金”。
从首批9只公募REITs试点项目来看，涉及的资产类型包括：产业园区（三只）、高速公路（两只）、仓储物流（两只）、污染治理（两只）。
投帅在之前对公募基金的科普文章中，不止一次地提到过托管银行的概念。
公募基金，就是基金公司把众多投资者的资金募集到一起，进行统一的投资管理；但是这个钱基金公司是接触不到的，必须存放在指定的托管银行里，由银行来负责资金安全，并且监督基金公司必须合法合规地投资，不得出现损害投资人利益的行为。
投资人有所有权，基金公司有管理权，托管银行有保管和监督的权利，三方相互制约，谁也别想从中违规牟利。
而REITs这种大项目，对资金监管的要求，自然是更加严格。
REITs的托管人，要同时托管基金和已经证券化的资产支持专项计划，这叫“多层托管”；并且指定银行对基础设施项目公司的全部银行账户进行监管，这叫“闭环监管”。
不是购买REITs的投资者之间竞争激烈，而各大银行之间为了争夺REITs的托管机会竞争激烈。
对资管行业比较熟悉的投资者，从前面的介绍中，可以很明显的感受到REITs对托管行的诱惑力：
多层托管，意味着一个REITs项目，可以得到双倍的托管规模提升；
闭环监管，则意味着托管行可以获得整个项目营运期间的全部存款沉淀。
同样从首批9只公募REITs试点项目就能看出来，股份制银行的龙头招商银行一家独揽了7只REITs的托管，股份制银行中托管竞争力的王牌兴业银行也抢到1只，剩下最后1只，花落国有银行的老大工商银行。
但是从资金规模来看，这9只首批公募REITs试点项目，均来自京津冀、长三角、珠三角大湾区等发达地区，共募集资金314亿元；而工商银行托管的广州广河REITs，规模就达到了91亿元，占比近30%，也算是宇宙行为六大国有银行挽回了一点颜面。
据悉，我国适合做REITs标的资产的基础设施规模超过30万亿元，未来公募REITs的市场级别将达到10万亿体量，有望成为大资管领域的黄金赛道，更被托管银行视为打破现有市场竞争格局的利器。
至于咱们普通投资者关的，投资REITs能不能发财。
投帅以为，如果是为了获得稳健的现金流收益，REITs这个新型投资品，可以作为资产配置的一个备选项。
至于能不能发财，要不，您把这文章再仔细读两遍。
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