摘要：每经记者：吴抒颖 每经编辑：魏文艺今日（5月13日）早间，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全发表《致全员信|新十年》，信中提及万科物业已确立CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。而...
每经记者：吴抒颖 每经编辑：魏文艺
今日（5月13日）早间，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全发表《致全员信|新十年》，信中提及万科物业已确立CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。
而且从今往后，万科物业这家坐稳了十来年物业行业头把交椅的企业，将不再对外披露除万科集团上市公司年报物业分部报告之外的其他业务数据。
而就在今日下午，中指研究院发布的中国物业服务百强企业名单中，已经找不到万科物业的身影。
万科物业不再止步于住宅，而是将运营边界拓展至商企、城市，最重要的原因在于郁亮对物业板块的寄望。
物业服务行业中，万科物业是唯一一家没有上市的头部企业，尽管屡屡有IPO的传闻传出，但郁亮始终坚定：“没有千亿市值，不会上市。”
“千亿市值”并非遥不可及。在新冠疫情之后，物业企业的价值被资本市场再次发现，随着股价的蹿升，目前港股上市的碧桂园服务市值已经超过千亿港元。考虑到万科物业的营收规模要高于碧桂园服务，现在未必也不是万科物业上市的时机。
但万科物业想要讲一个稳扎稳打又受资本青睐的故事，现时的它未必已经符合郁亮的期望。
物业服务企业无新事，资本市场当下最重视的指标依然是规模和服务。然而，万科物业自2015年开启市场化之路以来，在住宅领域可以继续大幅对外拓展的标的，已经不多了。
熟悉万科物业的人士告诉《每日经济新闻》记者：“跑马圈地”的时代已经过去了，再（在住宅领域）拓展下去，不仅管不过来，服务品质也会下降，这是“不愿意看到的”。
事实上，万科物业也是跟随了市场的选择。住宅物业服务领域尽管集中度依然不高，但经历过头部企业的扫荡之后，优质资产已寥寥无几。
大规模收并购的负面作用也已经在部分上市企业中显现，例证之一是雅生活，依靠几宗大收购案，雅生活的规模有了飞跃，但财务指标却随之出现下滑。
雅生活2019年物业管理服务收入的毛利率出现了下滑，原因在于积极进行外拓项目的承接，使得项目前期投入多，加上收并购回来的企业毛利水平相对较低，导致物业管理服务的毛利率从2018年的27.4%下滑至25.3%，同比下降2.1个百分点。
住宅物业发展遇到瓶颈，向商业管理以及城市运营拓展似乎自然而然。保利物业、招商积余都也在寻求更高的发展边界，也在向非住宅业态的领域发展，这些以住宅物业服务的企业暂时站在了同一条起跑线上。
商业物业和城市服务虽然不是新事物，但对以住宅服务见长的企业来说，都需要一步一步前进。
万科目前都还在起步和摸索阶段，而它的对手在某些领域发力已久。
例如保利物业，其2019年的公共及其他物业管理面积已经达到1.4亿平方米，甚至微超住宅物业管理。这至少表明，保利物业在非住宅服务领域已经具有先手优势，且央企的背景也让保利物业具有较好的谈判能力。
万科物业的终极目标，或许不仅是规模，是服务，而且是技术。这或许是万科物业将要为资本市场讲的新故事。
朱保全在全员信中提到了一个细节，他说前段时间链家左晖先生回复上海加盟商客户投诉的帖子感同身受，房产经纪行业以技术提升质量的路有多难，在空间服务的路上只有更难。公司会投入更大力量于技术研发，也会以CS、BS、US空间为域尝试技术服务，而万科最熟悉的物业业务则调整为公司的业务层内容之一。
朱保全提到的链家所处的行业与万科物业有相似之处，房产经纪行业、物业服务行业都是人力密集且极其注重线下服务的行业，但链家凭借着“楼盘字典”建立行业内第一个真房源数据库之后，确立了其行业的霸主地位。且发展至今，无论是融资或是估值，链家都向互联网企业看齐。
作为万科旗下科技板块的负责人，朱保全去年在万科南方区域的媒体交流会上提到，万科的科技板块接下来可能会承载一个更重要的词，叫Protech(不动产科技)。他还提到，接下来无论是5G还是物联网技术，在不动产的领域里，可能酝酿着一个诞生“独角兽”的机会。
不动产技术领域的“独角兽”，万科物业的野心或许就在于此。但万科物业至今没有过多透露过在这一板块的业务发展情况，短时间内，它将还是以“泥腿子”的物业企业面貌示人。至于“独角兽”的猜想，那会是另一个故事。
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每日经济新闻
