摘要：过去数年，万科先后提出“白银时代”、“活下去”、“管理红利时代”等响彻市场的论断，新近提出的“黑铁时代”仍是市场津津乐道的热词之一。遗憾的是，尽管预判了趋势，但万科的财报并未在当前的周期中演绎逆风而起的姿势。万科这份于3月30日晚间公布的年...
过去数年，万科先后提出“白银时代”、“活下去”、“管理红利时代”等响彻市场的论断，新近提出的“黑铁时代”仍是市场津津乐道的热词之一。遗憾的是，尽管预判了趋势，但万科的财报并未在当前的周期中演绎逆风而起的姿势。
万科这份于3月30日晚间公布的年度财报，出现了几个“少见”：净利润出现上市31年以来第三次下滑，销售额出现近13年以来首次同比下滑，开发业务毛利率出现2018年以来最低点。出乎市场意料的是，在净利润近乎同比腰斩的滑势下，万科却祭出了113亿的分红派息预案，该比例创其历史新高。凭什么？隐藏在万科财报里的一些数字给出了答案。
万科线上业绩会。
拿地、开工连年放缓
“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”万科董事长郁亮在《致股东》中如是坦言，而这份压力来自万科持续下滑的净利润。2021年，万科全年营收虽同比小幅增长8.04%至4528亿元，但净利润同比大幅下降45.75%，全年净利225.2亿元，几近“腰斩”。
净利的下降主要归因于万科持续下降的毛利率。
2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点，其中开发业务毛利率已下降至23%，这已是2018年以来的最低点。
“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。”郁亮在《致股东》中不无诚恳。他进一步解释：“部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”
万科正在为此前几年的激进拿地买单，与此同时，万科也正着意缩表控制。2021年第二轮供地开始，万科便甚少出现在公开招拍挂市场，拿地动作减缓不少，第四季度仅新增项目16个。
这与万科在多次会议中提出的“去库存”观点相合，其销售、开工及拿地数据也能窥见这一布局。2021年全年，万科累计销售3807.8万平方米，同期新开工3265.3万平方米，而新增拿地面积仅2667.4万平方米，呈现“销售面积＞新开工面积＞新增拿地面积”的态势。
这是万科在房地产行业去“三高”的大势下布下的一道棋。在销售速度放缓的风向下，房企若过度加码土地投资和开发规模，不免造成资产沉淀。眼下，在预售监管资金收紧、融资渠道收缩的情况下，万科正转向一道得分值更高的考题——也即是竣工回款。
遗憾的是，市场遇冷的大环境下，“尖子生”万科也难避销售下滑的挑战。2021年，万科销售面积、销售金额双双回落，尽管销售金额仍有6277.8亿元的高数值，但同比仍下滑10.8%，这是万科近13年以来销售额首次同比下滑。
滑势会延续吗？万科颇有自信逆风翻盘。“万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。”在今晨举行的年报业绩会上，郁亮信誓旦旦。“截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍。”郁亮表示，这些已售未结资源将有力支撑万科业绩。
探索新业务的“学费”大部分已缴完
“在我们的认知里，‘活下去’比什么都重要。”“缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”这是万科频频提及的危机意识。不过，万科的危机意识，与其在危机中寻找机会的动作并不矛盾。地产业务之外，万科布下的另一盘棋正逐渐显现。
纵观财报，万科的物业、物流仓储及租赁住宅等多项业务已取得一定成绩，其中属物流仓储服务表现最为亮眼，去年营收同比增长近69%。预备上市的万物云，也在2021年实现了32.1%的同比增长，营业收入超240亿元。租赁住宅、商业开发与运营等业务均取得超10%的同比增长。
“如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。”万科对此并不讳言。“新的业务在实践之前，可行或不可行的边界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些学费。”
不过，在今晨的业绩会上，郁亮透露“探索这些业务的学费大部分已经交完”。“今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。”郁亮显然对这些新业务颇为自信。
此外，经营、服务类业务或有望形成万科新的盈利蓄水池。“以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。”郁亮表示。
郁亮以上海七宝万科广场项目为例进一步解释称，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润；再比如去年万纬物流通过增资入股方式引入战略投资者，实现了30%溢价。“这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。”
对于企稳回升之路，万科信誓旦旦，亦信心满满，其祭出的诚意一招已间接露出其雄心：万科称，将在未来三个月内择机开展20亿-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。参照往年来看，这将是万科历史上最高比例的分红派息预案。
奥一新闻记者 林少娟
