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万科半年报中值得关注的“北方区域”

时间:2022-11-23 08:36:21 | 浏览:1093

图片来源:CFP刘伟/发自北京业绩表现长期处在行业头部位置的万科也出现净利下跌的局面。8月29日,万科发布2021年半年度报告,上半年总营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;实现归属上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.

图片来源:CFP

刘伟/发自北京

业绩表现长期处在行业头部位置的万科也出现净利下跌的局面。

8月29日,万科发布2021年半年度报告,上半年总营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;实现归属上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

报告期内,公司毛利率为22.9%,同比下降8.87个百分点;净利率为9.7%,同比下降3.05个百分点。

翻看历年财报数据,万科上次中报净利润下滑还要追溯到2002年。当年,万科半年报归母净利润同比下滑16.6%。

万科总裁、首席执行官祝九胜在8月30日的业绩会上表示,上半年净利润同比下降有三方面原因:第一,销售规模的增长有限;第二,开发业务毛利率下降较快,税后毛利率从24%降至18%,未扣税毛利率从32%降到23%,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三,是转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。

梳理万科2021半年度财报可以看到,万科北方区域销售额从2020年同期162.51亿元增加到了今年同期的231.70亿元,增长了42.58%,而利润从去年同期的20.35亿元下降到了今年的17.36亿元,下降了14.69%,其毛利仅为7.49%,少于相比其他区域至少4个百分点。由此看来,万科北方区域显然成为拉低总体利润的重要因素。

对此,记者联系万科北京区域相关负责人寻求采访,但截至发稿并未获得回复。

一位闽系房企副总裁在受访时表示,近年来,北方区域的各大城市经济发展实力和潜力整体比南方差不少,消费者的消费能力偏弱,营商环境也有待提升。这是不少房企在北方区域发展受阻的很重要的大背景。

近20年来利润首度下跌

财报显示,万科上半年营收中,其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元,占比86.36%;期内,每股基本盈利0.95元,同比下降14.1%;全面摊薄的净资产收益率为4.98%,较上年同期下降1.41个百分点。

分业务类型看,上半年营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%。

负债方面,万科一季度顺利回归“绿档”。截至报告期末,该集团净负债率为20.2%;持有货币资金1952.2亿元,高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元,剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

上半年,万科经营性现金流净额67.8亿元,同比下降70%;其中第二季度经营性现金流净额-101亿元,同比下降139.5%。

截至2021年6月30日,万科总资产规模1.96万亿元,比年初增长4.59%;总负债规模1.59万亿元,比年初增长4.74%;资产负债率81.40%,比年初上升0.12个百分点。

数据显示,今年上半年,万科的税后毛利率为18%,同比下降了6个百分点,税前毛利率为23%,同比下降了9个百分点,这也是其近20年来利润首度下跌。

根据Wind数据,今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值为23.1%,平均值为24%,可见万科毛利率低于行业平均值。

实际上,万科近几年的利润率水平一直处于下滑状态。Wind数据显示,2018年-2020年,万科每一年的毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%,同期净利率水平分别为16.55%、14.99%、14.15%。但总体而言,利润水平仍能保持正增长。

若将万科的营收和利润分区域拆开来看,则可以更细致地了解到利润下跌的主要因素。

根据财报,今年上半年,万科南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域的营业收入分别为425.18亿元、449.68亿元、231.70亿元、369.92亿元和78.48亿元,对应的分部利润为62.93亿元、59.06亿元、17.36亿元、43.79亿元和16.44亿元,分布利润率分别为14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中,仅有北方区域的利润率小于10%。

北方区域还需要时间

考虑到房地产行业的营收和利润的结算有延迟,则要关注到此前几年北方区域的表现。

根据万科财报,其北方区域包含如下城市:北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、 唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔 滨、淄博、威海及雄安新区等。

时间回到2015年,顶着万科最年轻管理层的刘肖从杭州来到北京,担任北万总经理。随后刘肖对万科北方区域进行了大刀阔斧的改革,其中包括存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务等不少投资回报周期相对较长的项目。

就其开发业务本身而言,由于自持土地的获取,导致资金占用过多,拖累了主业增速。

2016年11月,万科以109亿元(50亿元18号地+59亿元与住总联合19号地)总地价拿下两块100%自持地块,即万科翡翠书院项目。据媒体报道称,加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本,翡翠书院累计投入成本接近170亿元。

另外,北京万科还有两个含自持比例的项目,一个是2017年7月拿地的七橡墅,自持面积比例40%;另一个是2017年8月拿地的翡翠云图,地块自持面积比例44%。

从财务数据上看,北方区域盈利下滑的问题,并不只在今年上半年期间显现。2020年,万科北方区域销售额1501.74亿元,创下近6年来新高,但其在整个万科销售额中贡献的比例21.33%,创下近6年来新低。

销售额创下新低带来的是万科北方区域收入、利润的增长疲软。2020年万科北方物业主营业务收入674.43亿元,创下近三年新低,占比16.91%,创下近6年新低;净利润33.97亿元,创下近4年新低,占比7.21%创下近6年新低。

从分区域营收看,在万科划分的五大区域中,北方区域2020年贡献营收674.43亿元,占比16.91%,权益净利润仅为33.97亿元,占比7.21%,权益净利率4.87%,远低于西北区域在内的其他四大区域10%以上的权益净利率。

一位曾在北京国有房地产企业工作的业内人士告诉记者,北方区域通常是京津冀、东北、河北、山东几个大的片区。从2017年上半年那轮调控开始,环北京区域的房地产市场就陷入低谷,不少身处其中的房企都没能有所作为。在他看来,东北、山东等片区的市场表现一直不瘟不火。整体而言,在过去以及未来很长一段时间里,如果调控政策始终保持当前的状况,北方区域的房地产市场堪忧。

在地产开发业务之外,万科北方区域此前公布了未来三年发展的五个业务发展方向,主要包括TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇。

正如总裁祝九胜所说,万科“转型效果要体现出来,还需要时间”。这个问题,就要看刘肖的继任者卢冰能否给出答案。

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