摘要：2021年11月5日，万科（000002.SZ；02202.HK）发布公告称，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）赴港交所上市。此前，“碧万恒融”四大头部房企中，只有万科旗下的物业公司没有上市。万物云的前身为万科物业，...
2021年11月5日，万科（000002.SZ；02202.HK）发布公告称，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）赴港交所上市。此前，“碧万恒融”四大头部房企中，只有万科旗下的物业公司没有上市。
万物云的前身为万科物业，2020年更名。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。
2018年起，房企曾集中分拆物业公司上市，如今这股“分拆潮”正逐渐冷静。万科选择在此时分拆物业公司上市，还能保持优势吗？
万物云拟赴港上市
营收增速放缓，估值或超2000亿
一直以来，万科董事长郁亮对万科物业是否上市的态度都是“时候未到”。如今，郁亮眼中的时机似乎终于到了。
11月5日，万科发布公告称：万科拟分拆所属子公司万物云在香港上市。本次分拆上市完成后，本公司的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。本次分拆上市能否获得批准以及最终获批时间，均存在不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。
截至2021年6月末，万科持有万物云及其子公司63%的股权，71.43%的表决权。
万科历年财报显示，2018-2020年，万物云（原“万科物业”）营业收入分别为98.0亿元、127.0亿元、182.04亿元，同比增幅分别为33.0%、29.7%、27.36%，增长速度有所下滑。
2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。
与之相较，万科2020年实现营业收入4191.1亿元，归母净利润415.2亿元；2021年上半年实现营业收入1671.1亿元，归母净利润110.47亿元。
可见，物业服务在万科业务板块中所占比例并不算高。不过，物业很大程度上被认为是“房地产企业最后一块优质资产”。
据证券日报报道，万科分拆物业管理业务或筹资达20亿美元。今年8月份，阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股，获取万物云4.8%的股份，彼时市场预计，万物云估值约为1000亿元。
也有观点认为，万物云上市后市值可能突破2000亿元。
据申港证券研报，万物云2020年营业收入182亿元，营业利润17.2亿元；对比同期旗鼓相当的碧桂园服务（06098.HK），后者2020年营业收入156亿元，营业利润32亿元。
截至11月9日收盘，碧桂园服务总市值1782.85亿港元，超过碧桂园（02007.HK）1508亿港元的市值；同一天，万科港股的市值为2104亿港元。
万物云未来的市值，能够超过万科吗？值得期待。
物业公司赴港IPO退潮
行业“马太效应”显现
事实上，万物云分拆上市一直备受关注。在今年6月30日召开的2020年度万科股东大会上，万物云上市进程再次受到股东追问。
“物业服务一定会上市的，这点放心。公司会在未来适当的时候做上市安排，但目前还没有上市计划。”万科董事会主席郁亮彼时如此回应。
郁亮表示：“如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”
上市就要讲好故事，单凭物业管理，是缺乏想象空间的。早先在互联网浪潮影响下，物业企业讲求“利用科技手段注重智慧服务”；而现在，不讲“城市服务”都不好意思说自己是物业公司。
在郁亮的规划中，“万物云未来是一个平台，衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新的业务开辟得怎么样”。
在此时宣布万物云分拆上市，万科似乎已经胸有成竹。但不可否认的是，2021年上半年，住宅物业服务收入和商业物业及设施服务收入在万物云营收中的占比，仍然超过85%。
而从行业数据来看，万物云选择在此时赴港IPO，可谓逆势而行。
Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。自7月下旬以来，再没有新的物业公司能够上市，物业行业陷入了较长时间的“上市荒”。
与此同时，中指研究院数据显示，截至11月1日，今年物业管理行业发生并购交易63宗，并购方涉及33家物业企业。物业管理行业内发生的并购交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长约198%。
平安证券研报认为，物管行业兼并整合迈向新阶段，相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为。
红星新闻记者 俞瑶 陶玥阳
责编 任志江 编辑 杨程
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